Рынок складской недвижимости

10/01/2016
Сегмент складской недвижимости России, начавший свое развитие около 10 лет назад, традиционно концентрировался в Московском регионе и Санкт-Петербурге.

Сегмент складской недвижимости России, начавший свое развитие около 10 лет назад, традиционно концентрировался в Московском регионе и Санкт-Петербурге.

Однако по мере насыщения рынка, развития торговой инфраструктуры и увеличения объемов потребления в регионах, а также развития дорожной сети на карте складской недвижимости России начали фор- мироваться новые транспортно- логистические хабы.

Сегодня объем качественных складских площадей сконцентрирован вблизи городов, которые являются не только дистрибуционными, но и крупными потребительскими центрами. При этом логичным является расположение логистических узлов на расстоянии от 600 км друг от друга («транспортное плечо»).

Московский регион и Санкт- Петербург по-прежнему остаются основными рынками спроса на качественные склады, однако региональные города уже на протяжении 3 лет демонстрируют увеличение объемов поглощения складских площадей, привлекая местных, а также федеральных и иностран- ных арендаторов и покупателей.
Основные тенденции рынков складской недвижимости региональных городов.

Дефицит качественного спекулятивного предложения


Объем предложения складских площадей в регионах в значительной степени формируется за счет низкокачественных складских объектов, представленных бывшими промышленными объектами, зачастую расположенными в черте города. Подобные объекты востребованы у местных компаний, нуждающихся в блоках малой площади и не готовых к более высоким ставкам аренды.


Спрос со стороны операторов розничной торговли


Несмотря на снижение объемов поглощения качественных складских площадей как в Московском регионе, так и на рынках региональных городов, структура спроса изменилась незначительно. Основной спрос предъявляют операторы розничной торговли, которые на фоне увеличения объемов розничного товарооборота осуществляют активную экспансию в регионы.


Ставки аренды в регионах на уровне показателей рынка Московского региона 

На фоне увеличения доли вакантных площадей и снижения объема спроса на рынке складской недвижимости Московского региона запрашиваемые ставки аренды демонстрируют снижение. В свою очередь, в региональных городах зачастую отмечается нехватка качественного пред- ложения, что способствует стабильному уровню арендных ставок. В некоторых городах может наблюдаться снижение ставок аренды на фоне увеличения объемов планируемых к вводу в эксплуатацию объектов, однако разнонаправленная динамика ценовых показателей Московского региона и рынков большинства региональных городов привела к тому, что запрашиваемые ставки аренды находятся на сопоставимом уровне. В отличие от рынка складской недвижимости Московского региона, где коммерческие условия традиционно номинировались в иностранной валюте, а в связи с валютными колебаниями декабря 2014 г. ? января 2015 г. произошел массовый переход на российскую национальную валюту, рынки региональных городов, включая Санкт- Петербург, в большей части всегда функционировали в рублях.


Строительство складских объектов формата built-to-suit


Компании, выходящие на рынок региональных городов, сталкиваются с отсутствием подходящих складских площадей, в результате чего вынуждены прибегать к строительству склада формата built-to-suit. В свою очередь, девелоперы, у которых есть планы по строительству складских объектов, в большинстве случаев приостановили или пересмотрели планы: одни переориентиро- вались на строительство под конкретного клиента, другие отказались от реализации проекта.


Логистика в индустриальных парках


Индустриальные парки, создавая условия для эффективного размещения производства, одновременно являются одним из векторов развития складского рынка. Компании-резиденты индустриальных парков часто используют земельные участки для размещения складских объектов как для собственных нужд, так для сдачи площадей в аренду. Так, сегодня за пределами Москов- ского региона и Санкт-Петербурга (включая Ленинградскую область) функционирует 33 индустриальных парка.


Источник http://www.knightfrank.ru/research/-2015-3015.aspx